「家は120%賃貸の男」イクルミ教授です。
今回はイクルミの知識を元に、賃貸かマイホームかを述べる、『家』についての記事です！
ホリエモンは『家、車、家族、結婚』の4大支出を人生から捨てると、
1億7250万円がゼロになり、自由な人生が送れると著書に書いています。
富裕層向け金融機関で働くイクルミ教授は、4大支出に加え、
『保険』『高級時計』『高級ブランド品』
の7大支出をカットして自由でQOLをぶち上げる人生を送るべきと提唱しています。
今回は人生で1番お金を使う『家』について、
マイホーム、賃貸のどちらがQOLをブチ上げることができるのか解説していきたいます。
結論、家は絶対買ってはいけない
結論から言うと、持ち家、マイホームは買ってはいけません。
賃貸を選ぶべきです。
「家賃を払い続けても何も残りませんが、ローンなら資産が残りますよ」
という不動産屋や金融機関の悪魔の囁きに騙されないでください。
理由は5つ↓
①マイホームは負債
お金持ちは、負債を買わず、資産を買います。
負債
=持っているだけでお金が減っていくもの
資産
=持っているだけでお金が増えるもの
では、マイホームはどうでしょうか？
・住宅ローン
・固定資産税
・修繕費
持ち家を持つと上記3つがかかります。
つまり、家は持っているだけでお金が減っていく負債です。
買うときにも手数料や登録料がかかるのに、固定資産税や修繕費はずっとかかり続けます。
住宅ローン
→低金利とはいえ、金額の大きな家のローンはバカにできません。
金利1.5％30年ローンで3000万円のマイホームを購入する場合、
元の3000万円に加え、約700万円を利息として払わなくてはいけません。
固定資産税
→絶対に払わなくてはいけない税金です。
目安としては、3000万の新築マイホームの場合、年間10万円程になります。
修繕費
→家が壊れたときに直す費用です。
不動産会社の調査では、一軒平均約500万円が家の修繕に使われるというデータがあります。
家を買うと、住宅ローン、固定資産税、修繕費を払い続けなくてはいけません。
持ち家は負債です。
②値下がりの可能性大
いくら家にお金がかかっても、それ以上に値上がりすれば問題ありません。
モノの価値というのは「需要」と「供給」のバランスで決まります。
欲しい人が多く、売る人が少なければ価値は上がります。
人口が増えている海外では家を持っているだけで価値が上がるため、資産として考えられます。
一方、欲しい人が少なく、売る人が多ければ、価値は下がります。
空き家問題からもわかると通り、少子高齢化の日本では、
家を売る人が増え、買う人が減るので、ほとんどの家の価値は下がっていくと考えられます。
そもそも、新築マイホームの場合は買った瞬間から値下がりしますし、
30年もすれば家の価値はゼロになります。
そして、元々安い中古の家は修繕費が高くなる傾向があるので、中古だからといって良いわけではありません。
よって、最初に述べた不動産会社や金融機関の言う「持ち家は資産になる」
というのが嘘だということがわかってもらえたと思います。
下がっていく日本の不動産の中でも、物件を見極めて数少ない値上がりする家やマンションを購入するのはどうか？
と疑問に持たれた方もいるかもしれません。
しかし、不動産屋でもない限り、素人が優良物件を掴むことは不可能に近いですし、
30年後にその家の価値が増えていると確信することは誰にもできません。
上がるか下がるかわからない家に大金をつぎ込むのは危険なギャンブルです。
③資産のバランスが悪くなる
投資の世界では、資産を増やすために最も重要なことは
『アセットアロケーション』だと言われています。
アセットアロケーションとは、
資金を株、債権、不動産、商品にどういった割合（バランス）で投資するのかを決めることをいいます。
『卵を1つのかごに盛るな』という言葉を聞いたことはないでしょうか？
卵を1つのかごに盛ると1つ落としてしまえば全ておじゃんになります。
そのため、いくつかのかごに分けることが大切だということです。
投資で成功するには分散投資が欠かせません。
資産運用に成功しているハーバード大学の財団では、
上場株式 26%
未公開株式 20%
絶対収益型ファンド 33%
不動産 8%
コモディティ 4%
債券 6%
その他不動産 2%
現金 1%
参照：Harvard Management Company「Annual Report」
の分散投資で、年利6.5％のリターンを出しています。
様々な考え方はありますが、不動産は資産の10％程持つのが理想的です。
つまり、3000万円のマイホームを買うということは、
3億円分の資産を持ってこそバランスの良い投資となるのです。
しかし、99％の人は3億円も持っていませんし、お金を借りて家を買うわけです。
投資の世界からするとローンで自分の持つ資産以上のマイホームを買うなど論外。
よって、持ち家を持つと資産バランスが悪くなります。
住宅ローンで持ち家を買った時点で、資産運用はほぼ無意味になります。
適切な資産配分を心がけましょう。
④自由が制限される
マイホームを買うと、移動の自由がなくなります。
仕事や子育てをその家をベースに考えなくてはいけなくなるので、選択の自由が狭まるのです。
一度問題を起こしてしまえば、その街で住みにくくなるかもしれません。
また、変な人や、反社会勢力の事務所が近くに引っ越してきてもなかなか逃げられません。
周囲の状況などコントロールできないのです。
引っ越しのために、家を貸したり、売るのは一苦労。
そもそも借り手が見つかるかわかりませんし、売るにしても手数料がかかります。
逆に、賃貸であれば、スムーズかつローコストで住む場所を変えることができます。
これが賃貸の最大のメリットです。
収入が変わったらそれに応じた賃料の部屋に変えることができ、
家族の人数が変わっても、それに応じた大きさの部屋に変えていくことが可能です。
賃貸なら、田舎でも海外でもどこにでも住めます。
賃貸で自由を手にしましょう。
⑤老後対策、ハイパーインフレ対策になる？
持ち家を買う理由に、老後対策やハイパーインフレ対策があげられます。
老後対策
高齢者になれば、家が借りられなくなるのではないかと思い、持ち家を買う人もいます。
しかし、どんどん高齢者が増える日本では、
高齢者に家を貸さないなど言っていれば、大家側が収入を得られなくなっていきます。
そのため、高齢者になっても、賃貸は続けられる可能性が高いです。
また、高齢者になると老人ホームに入ることもできるので、お金をしっかり貯めておけば問題ありません。
ハイパーインフレ対策
ハイパーインフレとは、物価が急激に上がることです。
老後対策と同じく、物価が急に上がって家賃が払えなくなると困るので持ち家を買って対策すると言う人がいます。
しかし、ハイパーインフレになる可能性より、その一軒の家が災害に見舞われる可能性の方がリスクが高いと思います。
ハイパーインフレ対策は、持ち家を持たなくても、不動産投資信託REIT、金、外国資産を持つことで対策することができます。
ハイパーインフレの対策として家を持つというのはアセットアロケーションの理論的に間違っています。
最後に
・持ち家は持っているだけでお金が減っていく負債
・日本の不動産のほとんどが値下がりしていく
・資産のバランスが悪くなる
・自由が制限される
・老後対策、ハイパーインフレ対策は他でできる
5つの理由から持ち家より賃貸であると言い切ることができます。
貧乏になってもどうしても家が欲しい人や、
余裕のある金持ちは相続税対策のためにマイホームを買ってもいいと思いますが、
普通の人は賃貸一択です。
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